El proceso completo
Cómo funciona: compra, reforma y venta llave en mano
Aquí está todo el mecanismo, sin misterio: qué se firma en cada momento, cómo se llama cada documento, quién paga qué y en qué punto exacto pones tú el primer euro. Nombrar los papeles por su nombre es lo que convierte el miedo en trámite.
Actualizado: 13 de agosto de 2026
Qué es la compra con reforma llave en mano
La compra con reforma llave en mano es un modelo en el que una empresa compra la vivienda usada que tú has elegido, ejecuta la reforma completa con precio y plazo cerrados por contrato y después te la vende ya terminada y tasada. Tú firmas una sola compraventa, la de la vivienda acabada.
La diferencia con comprar y reformar por tu cuenta no está en la obra, está en el orden de los pagos. Por tu cuenta, el banco te presta sobre lo que la vivienda vale hoy, sin reformar, y la obra la pagas aparte y de tu bolsillo. Aquí la reforma ya está hecha y pagada cuando tú compras, así que lo que se tasa y lo que se escritura es la vivienda terminada.
La diferencia con comprar a quien reforma para revender es que nosotros sabemos que la vivienda es tuya antes de tirar el primer tabique, así que la reforma se ejecuta con tus calidades y tu distribución, no con las que se venden mejor.
Paso a paso
El proceso, con los papeles por su nombre
El proceso tiene ocho etapas: estudio, visita técnica, tu preaprobación bancaria, contrato de opción de compra, nuestra compra ante notario, licencias y obra, fin de obra y tasación independiente, y tu escritura. Cada etapa tiene un documento con nombre propio, y ninguna te obliga a adelantar dinero.
- 01
Nos cuentas qué vivienda has visto y te hacemos el estudio
Nos mandas el anuncio o la dirección. Vemos si la operación encaja en ese concejo y a ese precio, y te devolvemos un estudio con el precio de compra que plantearíamos, el presupuesto de reforma partida por partida, el precio final de la vivienda terminada y el margen que ganamos nosotros. Si no te sale a cuenta, en el estudio lo dice.
Qué se firma o se emite
- Estudio de operación: el documento que te entregamos en 48 horas laborables, con todas las cifras y sin compromiso.
Pagas tú0 €
- 02
Visitamos la vivienda contigo y comprobamos qué esconde
Vamos a verla con un técnico y levantamos el estado real: instalación eléctrica, fontanería, bajantes, carpinterías, humedades, estructura y presencia de amianto en fibrocemento si el edificio es antiguo. Pedimos la nota simple al Registro de la Propiedad para comprobar cargas y superficies, y la certificación catastral. Todo esto es lo que convierte un presupuesto en un precio cerrado que podemos sostener.
Qué se firma o se emite
- Nota simple registral: acredita quién es el titular y qué cargas tiene la vivienda.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica: superficie, año de construcción y referencia catastral.
- Informe de estado previo: lo redactamos nosotros y es la base del presupuesto de reforma.
Pagas tú0 €
- 03
Vas a tu banco, al que tú elijas, y pides tu preaprobación
Este paso es tuyo y solo tuyo. Nosotros no hablamos con tu banco, no te recomendamos entidad y no cobramos comisión de ninguna. Lo que sí hacemos es entregarte toda la documentación del inmueble que te van a pedir. Más adelante tu entidad te entregará la FEIN y la FiAE y tendrás que pasar por el acta notarial previa, un trámite que la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (arts. 14 y 15) sitúa entre tu banco, el notario y tú. Ahí no intervenimos.
Qué se firma o se emite
- Preaprobación por escrito de tu entidad: el documento que nos dice que podemos seguir.
- Carpeta del inmueble: nota simple, certificación catastral, memoria de calidades y, más adelante, licencias y certificado final de obra.
Pagas tú0 €
- 04
Firmamos el contrato de opción de compra antes de comprar nada
Es el documento que fija todo lo que puede preocuparte, y se firma antes de que la vivienda sea nuestra. Dentro va el precio final cerrado, la memoria de calidades como anexo vinculante, el plazo de entrega con fecha y la penalización por retraso. Puedes llevártelo a tu abogado el tiempo que necesites y elevarlo a público ante notario si lo prefieres.
Qué se firma o se emite
- Contrato de opción de compra: precio, plazo, penalización y condiciones de salida.
- Anexo I, memoria de calidades: marcas, modelos y referencias de cada partida.
- Anexo II, calendario de obra: hitos, fecha de entrega y régimen de penalización.
[PENDIENTE: redacción definitiva del contrato de opción de compra revisada por abogado, incluido qué ocurre exactamente si decides no ejercitar la opción]
Pagas tú0 €
- 05
Compramos la vivienda a su propietario
La compra la escrituramos nosotros ante notario con el propietario anterior, y la inscribimos a nuestro nombre en el Registro de la Propiedad. Tú no apareces en esa escritura, no firmas nada, no asumes ningún gasto de esa operación y no respondes de nada de lo que ocurra en ella. Desde ese día la vivienda es nuestra y el riesgo también.
Qué se firma o se emite
- Escritura pública de compraventa entre el propietario anterior y Llave Asturias.
- Liquidación del impuesto de esa primera transmisión, a nuestro cargo.
Pagas tú0 €
- 06
Pedimos las licencias y ejecutamos la obra
Tramitamos la licencia a nuestro nombre, porque durante la obra la vivienda es nuestra. Según el alcance, el ayuntamiento resuelve por comunicación previa o exige licencia de obra mayor con proyecto técnico visado. Pagamos la tasa urbanística, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, la ocupación de vía pública del contenedor y el andamio, y la dirección facultativa. Puedes visitar la obra cuando quieras y te pasamos fotos del avance.
Qué se firma o se emite
- Proyecto técnico o memoria valorada, con visado colegial cuando la obra lo requiere.
- Licencia de obra o comunicación previa, según la ordenanza de tu concejo.
- Nombramiento de dirección facultativa, con el técnico identificado y colegiado.
[PENDIENTE: nombre y número de colegiado del técnico que dirige nuestras obras]
Pagas tú0 €
- 07
Cerramos el fin de obra y encargamos la tasación
Al terminar, la vivienda tiene que poder documentarse entera: si un papel falta, la tasación puede salir condicionada y una tasación condicionada no sirve para una hipoteca, según el artículo 9 de la Orden ECO/805/2003. La tasación la hace una sociedad homologada e inscrita en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España, independiente por exigencia del artículo 13 de la Ley 5/2019. El valor lo fija el tasador. Nosotros no podemos influir en él ni garantizarlo.
Qué se firma o se emite
- Certificado final de obra firmado por la dirección facultativa.
- Certificado de instalación eléctrica sellado, y de instalación térmica cuando procede.
- Certificado de eficiencia energética registrado en el Principado de Asturias.
- Memoria de calidades ejecutada, con las garantías de fabricante de calderas y electrodomésticos.
- Informe de tasación conforme a la Orden ECO/805/2003, emitido por sociedad homologada.
Pagas túla tasación, si la encargas tú para tu hipoteca
- 08
Firmas la escritura, pagas por primera vez y coges las llaves
Vamos al notario y compras la vivienda ya reformada y tasada en una única compraventa. Aquí es donde pagas: la parte del precio que tu hipoteca no cubra, más los gastos e impuestos de tu compra. Te entregamos las llaves, el manual de uso y mantenimiento y toda la carpeta documental de la obra.
Qué se firma o se emite
- Escritura pública de compraventa entre Llave Asturias y tú.
- Acta de entrega de llaves y manual de uso y mantenimiento de la vivienda.
- Carpeta completa de obra: licencias, certificado final, boletines y garantías.
Pagas túel precio de la vivienda, más notaría, registro, gestoría e impuestos
El dinero
Quién paga qué, y cuándo
Llave Asturias paga el precio de compra al propietario anterior, los impuestos y gastos de esa primera compra, el proyecto, la licencia de obra y la reforma entera, incluidos los sobrecostes. Tú pagas el precio de la vivienda terminada y los gastos e impuestos de tu propia compraventa, el día de la escritura.
| Concepto | Quién lo paga | Cuándo |
|---|---|---|
| Estudio de la operación | Llave Asturias | Antes de firmar nada |
| Visita técnica, nota simple y catastro | Llave Asturias | Antes de firmar nada |
| Precio de compra al propietario anterior | Llave Asturias | En nuestra escritura de compra |
| Impuestos y gastos de nuestra compra | Llave Asturias | En nuestra escritura de compra |
| Proyecto, visado y dirección facultativa | Llave Asturias | Antes de empezar la obra |
| Licencia, tasa urbanística e impuesto de obras | Llave Asturias | Al pedir la licencia |
| Reforma completa y cualquier sobrecoste | Llave Asturias | Durante la obra |
| Suministros y seguro durante la obra | Llave Asturias | Durante la obra |
| Certificado energético y boletines | Llave Asturias | Al terminar la obra |
| Tasación de la vivienda terminada | Tú | Al tramitar tu hipoteca |
| Precio de la vivienda reformada | Tú | En la notaría |
| Notaría, registro y gestoría de tu compra | Tú | En la notaría |
| Impuesto que grave tu compra | Tú | [PENDIENTE: qué impuesto y qué tipo corresponden a esta operación, pendiente de dictamen fiscal] |
Como en cualquier compraventa de vivienda, tendrás que afrontar los impuestos y los gastos de notaría, registro y gestoría de tu compra. Te los desglosamos por escrito, con tu caso concreto, antes de que firmes nada.
El primer euro
En qué momento pagas tú por primera vez
Pagas por primera vez el día de la escritura, en la notaría, cuando la vivienda ya está reformada, tasada y a punto de ser tuya. Antes de ese día no nos entregas ninguna cantidad: ni reserva, ni señal, ni provisión de fondos, ni pagos a cuenta de la obra.
Esto no es una facilidad comercial, es cómo está montada la operación. La vivienda es nuestra durante toda la obra, la reforma la pagamos con nuestro dinero y el riesgo de que se encarezca es nuestro. Tú compras al final, una sola vez, un producto terminado y con su tasación hecha.
Ayuntamiento
Qué pasa con las licencias de obra
La licencia la pedimos y la pagamos nosotros, a nuestro nombre, porque durante la obra la vivienda es nuestra. Según el alcance, el ayuntamiento tramita una comunicación previa o una licencia de obra mayor con proyecto técnico. La tasa urbanística y el impuesto de construcciones también corren de nuestra cuenta.
La frontera entre una cosa y otra la marca la ordenanza de cada concejo, pero el criterio habitual es el mismo: si la obra toca estructura, fachada, cubierta o la distribución de forma sustancial, hace falta proyecto técnico y licencia de obra mayor. Si se queda en sustituir instalaciones, carpinterías y acabados, suele bastar una comunicación previa o declaración responsable.
Esto importa por dos motivos. El primero es el plazo: una licencia mayor se resuelve mucho más despacio que una comunicación previa. El segundo es la tasación, porque el tasador necesita ver que la obra estaba amparada por su licencia. Una vivienda reformada sin el papel correspondiente arrastra el problema a la escritura y a tu hipoteca.
[PENDIENTE: plazos reales de resolución de licencia y tasas urbanísticas de cada concejo donde operamos, medidos sobre expedientes propios]
Después de la entrega
Quién responde de los vicios de la reforma
Respondemos nosotros. Somos quien encarga y ejecuta la obra y quien te vende la vivienda, así que las reclamaciones por defectos van contra nosotros, no contra los gremios. Cuando la obra entra en el ámbito de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, se aplican además sus plazos de garantía legales.
Los plazos del artículo 17 de esa ley, contados desde la recepción de la obra, son estos:
- 10 añospor los daños que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales.
- 3 añospor los daños que afecten a la habitabilidad: instalaciones, humedades, aislamiento térmico y acústico, salubridad.
- 1 añopor los defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
Fuente: artículo 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. El encaje concreto de cada obra en el ámbito del artículo 2 de esa misma ley depende de si requiere proyecto, algo que determina la dirección facultativa y que te decimos por escrito en cada operación.
A eso se suman las garantías de fabricante de todo lo que instalamos (caldera, electrodomésticos, carpinterías) y las de los instaladores autorizados, que te entregamos en la carpeta de obra el día de la escritura con la factura a la vista.
[PENDIENTE: confirmar si nuestras operaciones exigen seguro decenal y, en su caso, publicar la aseguradora y el número de póliza]
Calendario
Plazos: qué marca cada etapa
El estudio lo entregamos en 48 horas laborables. A partir de ahí, los plazos los marcan tres cosas que no dependen de nosotros: cuándo te responde tu banco, cuánto tarda tu ayuntamiento en resolver la licencia y cuándo puede entrar la tasadora. El plazo de obra sí lo comprometemos por contrato.
| Etapa | Quién marca el ritmo | Plazo |
|---|---|---|
| Estudio de la operación | Nosotros | 48 horas laborables |
| Visita técnica y presupuesto cerrado | La agenda del propietario y la del técnico | [PENDIENTE: plazo medio real, cuando tengamos suficientes operaciones propias para publicarlo] |
| Tu preaprobación bancaria | Tu entidad | no depende de nosotros y no lo comprometemos |
| Licencia de obra | Tu ayuntamiento | [PENDIENTE: plazos reales de resolución por concejo, medidos sobre expedientes propios] |
| Ejecución de la reforma | Nosotros | plazo comprometido con fecha y penalización por retraso en el contrato |
| Tasación de la vivienda terminada | La sociedad de tasación | [PENDIENTE: plazo medio de emisión del informe con las tasadoras con las que trabajamos] |
| Escritura y entrega de llaves | Tu banco y la notaría | no depende de nosotros y no lo comprometemos |
Preferimos dejar estas casillas vacías a rellenarlas con una media de internet. En cuanto tengamos obras propias suficientes para publicar plazos medidos, aquí estarán con su fecha. Lo que sí va con fecha comprometida y penalización por retraso desde la primera operación es el plazo de ejecución de la reforma, que se firma en el contrato.
Tu parte
Qué necesitamos de ti en cada paso
Necesitamos poco y siempre lo mismo: el anuncio o la dirección de la vivienda, poder visitarla contigo, tu preaprobación bancaria por escrito, tus decisiones sobre la memoria de calidades dentro de plazo y tu presencia en la notaría. No te pedimos nóminas, extractos bancarios ni información sobre tus deudas.
El anuncio o la dirección
Con el enlace del portal o la calle y el número nos vale para empezar. Cuanta más información del anuncio, más ajustado sale el estudio.
Que podamos visitarla contigo
Una visita con el técnico, la misma que harías tú. Sin verla por dentro no hay presupuesto cerrado, solo una estimación.
Tu preaprobación por escrito
El documento de tu banco. No compramos la vivienda hasta tenerlo, porque es lo que protege a los dos de una operación que no se puede cerrar.
Tus decisiones de calidades, en plazo
Azulejos, cocina, suelos y distribución los eliges tú antes de que arranque la obra. Cambiar de idea con el alicatado puesto sí tiene coste y así consta en el contrato.
Tu DNI y tus datos para la escritura
Los necesita la notaría, no nosotros, y se piden al final del proceso.
Tu presencia en la notaría
El día de la firma, con tu banco y con nosotros. Es la única cita en la que se mueve dinero.
Lo que no te pedimos tampoco es un descuido: no necesitamos tus datos económicos para responderte, y no recogerlos es lo que exige el principio de minimización del artículo 5.1.c del Reglamento General de Protección de Datos. La conversación sobre tu financiación es con tu banco.
Los límites
Lo que no hacemos
No somos agencia inmobiliaria ni intermediamos entre terceros: compramos, reformamos y vendemos vivienda propia. Tampoco somos entidad financiera ni intermediario de crédito, así que no gestionamos tu hipoteca, no hablamos con tu banco, no te recomendamos entidad y no cobramos comisión de ninguna. La tasación tampoco la controlamos.
- No podemos garantizar la concesión de tu hipoteca. Depende exclusivamente de tu entidad y de tu perfil, y así te lo decimos desde la primera llamada.
- No fijamos el valor de tasación. Lo fija una sociedad homologada e independiente, y el artículo 13 de la Ley 5/2019 exige precisamente esa independencia.
- No tramitamos tu préstamo ni preparamos documentación bancaria por ti. Te entregamos la documentación del inmueble, que es cosa distinta.
- No trabajamos con entidades concretas ni tenemos acuerdos con ninguna. Puedes acudir al banco que prefieras.
Dudas
Preguntas frecuentes sobre el proceso
Recogemos aquí las preguntas que aparecen en cada primera llamada sobre el proceso: cuándo se paga, qué pasa si el banco dice que no, quién pide la licencia y quién responde de la obra. Las respuestas están escritas para entenderse sueltas, sin haber leído el resto de la página.
¿Cuándo pago yo por primera vez en una compra con reforma llave en mano?
En la notaría, el día de la escritura, cuando la vivienda ya está reformada y tasada. Antes de ese día no entregas ninguna cantidad a Llave Asturias: ni reserva, ni señal, ni provisión de fondos, ni pagos a cuenta de la obra. La reforma la pagamos nosotros mientras la vivienda todavía es nuestra.
¿Qué pasa si mi banco acaba diciendo que no?
No compramos la vivienda hasta que tienes la preaprobación por escrito de tu entidad, así que el escenario habitual es que ni siquiera lleguemos a comprarla. Si la operación ya estaba en marcha y la financiación decae, la vivienda se queda en nuestro balance, no en tu deuda. No podemos garantizar la concesión de una hipoteca: depende exclusivamente de tu entidad y de tu perfil.
¿Quién pide y paga la licencia de obra?
La pedimos y la pagamos nosotros, a nombre de Llave Asturias, porque durante la reforma la vivienda es de nuestra propiedad. Eso incluye el proyecto técnico y su visado cuando el ayuntamiento lo exige, la tasa urbanística, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, y la ocupación de vía pública del contenedor y el andamio.
¿Quién responde si algo de la reforma falla al año de mudarme?
Nosotros. Somos quien encarga y ejecuta la obra y quien te vende la vivienda, así que reclamas a Llave Asturias y no a los gremios que trabajaron en ella. Cuando la obra entra en el ámbito de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, se aplican además los plazos de garantía de su artículo 17: diez años para los daños estructurales, tres para los que afectan a la habitabilidad y uno para los defectos de acabado.
¿Puedo cambiar la memoria de calidades una vez empezada la obra?
Las calidades las eliges antes de que arranque la obra y quedan como anexo vinculante del contrato de opción de compra. Un cambio posterior es posible si técnicamente cabe, pero tiene coste y puede mover la fecha de entrega, y ambas cosas se documentan por escrito antes de ejecutarlo. Por eso dedicamos tiempo a cerrar bien la memoria al principio.
¿Sois una agencia inmobiliaria o un intermediario de hipotecas?
Ninguna de las dos cosas. Compramos, reformamos y vendemos vivienda de nuestra propiedad, así que no intermediamos entre terceros ni cobramos comisión de comprador o vendedor. Tampoco somos entidad financiera ni intermediario de crédito inmobiliario: no gestionamos tu hipoteca, no hablamos con tu banco y no cobramos comisión de ninguna entidad.
Sigue
Dónde seguir leyendo
Esta página explica el proceso completo. Dos páginas hijas entran en el detalle que más preocupa: qué puede salir mal y quién asume cada riesgo, y cómo funciona la tasación de una vivienda recién reformada. Si prefieres empezar por tu caso, cuéntanos qué vivienda has visto y te damos el estudio.
Gratis, sin compromiso, y si no te conviene te lo decimos.