Garantías y riesgos de nuestro modelo, sin adornos
Esta página está escrita para que la leas con tu abogado al lado. Aquí está lo que puede salir mal en cada fase, lo que asumimos nosotros por contrato, lo que asumes tú y qué pasa con tu dinero en cada escenario.
Actualizado: 13 de agosto de 2026
Lo primero
Lo que no podemos garantizar
Hay dos cosas que no podemos garantizarte, y son justo las dos que más te importan: que tu banco te conceda la hipoteca y que la tasación alcance el precio acordado. Las dos las decide un tercero independiente de nosotros. Quien te prometa lo contrario te está mintiendo.
- La concesión de tu hipoteca. Depende exclusivamente de tu entidad y de tu perfil. Un banco puede denegar por solvencia o por endeudamiento aunque la tasación salga perfecta, porque la evaluación de solvencia no puede apoyarse principalmente en el valor de la garantía (art. 11 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo).
- El resultado de la tasación. La realiza una sociedad homologada independiente, obligatoriamente ajena a nosotros y a tu banco (art. 13 de la Ley 5/2019). El valor lo fija el tasador. Además, un informe emitido con condicionantes no sirve para la hipoteca (art. 9 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo).
- El importe exacto de tus impuestos, todavía no. El tratamiento fiscal de la operación depende de cómo califique la obra de cada vivienda. Hasta que no esté cerrado no publicamos ninguna cifra. [PENDIENTE: dictamen del asesor fiscal sobre el tratamiento de la operación en el IVA y en el impuesto de transmisiones]
Fase por fase
Qué puede salir mal en cada fase
El proceso tiene siete fases y en cada una hay algo que puede torcerse: que el estudio salga que no, que tu banco no te preapruebe, que aparezca amianto detrás de un tabique, que la obra se retrase, que la tasación se quede corta o que cambies de idea. Aquí está cada una con su responsable.
| Fase | Qué puede salir mal | Quién lo asume |
|---|---|---|
| Estudio previo | Que los números no salgan y la operación no encaje en esa vivienda. | Nosotros. El estudio es gratuito y que salga que no también es una respuesta. |
| Preaprobación de tu banco | Que tu entidad no te dé la preaprobación por escrito, por solvencia o por endeudamiento. | Tú, en tiempo. No compramos nada hasta tener esa preaprobación, así que aquí todavía no hay dinero comprometido por ninguna parte. |
| Firma del contrato | Que el contrato no te convenza después de revisarlo con tu abogado. | Nadie. Hasta que no firmas no hay operación, y te entregamos el contrato completo con tiempo para leerlo. |
| Compra del inmueble | Que al levantar suelos aparezca amianto, una instalación anterior al REBT o una patología estructural que no se veía en la visita. | Nosotros. La vivienda la compramos nosotros y el hallazgo es nuestro problema, no un suplemento en tu factura. |
| Ejecución de la obra | Que un gremio se marche a otra obra, que un material se retrase o que el presupuesto se dispare. | Nosotros. Precio cerrado y plazo comprometido, con penalización por retraso escrita en el contrato. |
| Tasación | Que la sociedad tasadora dé un valor por debajo del precio firmado, o que emita el informe con condicionantes y no sirva para la hipoteca. | Nosotros. El precio no sube y, si la operación no se cierra, la vivienda se queda en nuestro balance. |
| Escritura | Que tu banco deniegue la operación en el último tramo pese a la preaprobación. | Nosotros nos quedamos la vivienda y la vendemos a un tercero. Tú no arrastras deuda ni compromiso de compra. |
Nuestra parte
Qué riesgo asumimos nosotros
Asumimos cuatro riesgos y son los caros: el sobrecoste de la obra, el retraso, que la tasación final no alcance el precio firmado y quedarnos la vivienda reformada en balance si la operación no se cierra. Ese traslado de riesgo no es un extra del servicio: es el servicio.
El sobrecoste de obra
Trabajamos a precio cerrado. Si el presupuesto se dispara, si aparecen partidas que nadie había visto o si un material sube, la diferencia sale de nuestro margen. Tu precio es el que firmaste antes de que compráramos la vivienda.
El plazo
El plazo va comprometido en el contrato con penalización por retraso a tu favor. [PENDIENTE: plazo estimado por tipo de obra y importe de la penalización por cada semana de retraso]
Que la tasación no alcance
Si el tasador da un valor por debajo del precio firmado, el precio no sube y tú no pones la diferencia. La operación puede caerse, y si se cae la vivienda es nuestra.
Quedarnos el inmueble en balance
Si la operación no se cierra, nos quedamos una vivienda reformada a tu gusto que tenemos que revender a otra persona, con sus meses de comercialización y sus gastos de mantenimiento. Es el riesgo que hace que seamos exigentes con qué operaciones aceptamos.
El coste fiscal de comprar y revender
Asturias no tiene un tipo reducido del impuesto de transmisiones para la compra con reventa, a diferencia de otras comunidades. Ese coste es nuestro y ya está dentro del precio cerrado que te firmamos: no aparece después como un suplemento.
Tu parte
Qué riesgo asumes tú
Tú asumes tres cosas: los gastos de tu compraventa, que ninguna hipoteca cubre; el tiempo que dura la obra, en el que sigues donde estás ahora; y el tiempo invertido si tu banco acaba diciendo que no. Ninguno de los tres es el riesgo de obra, y eso es justo lo que cambia.
Los gastos de la compraventa
Como en cualquier compra de vivienda, tendrás que afrontar los impuestos que correspondan y los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación. La hipoteca no los cubre. Te los entregamos desglosados y con el importe de tu caso antes de firmar nada.
El tiempo
Entre la firma y la entrega pasan meses de obra. Durante ese periodo sigues pagando tu alquiler o viviendo donde vives, y esa es una realidad que conviene tener en la cuenta antes de empezar.
Que tu banco diga que no
Puede ocurrir, y por eso no compramos la vivienda hasta tener tu preaprobación por escrito. Si aun así deniegan, pierdes el tiempo invertido en el proceso, no la vivienda ni una deuda.
Cambiar de idea
Si eres tú quien decide no seguir adelante, lo que ocurre con lo que hayas aportado depende de la causa y está escrito en el contrato, no en esta página. [PENDIENTE: figura contractual definitiva y régimen de devolución según la causa, pendiente del abogado]
Tu dinero
Qué pasa con tu dinero en cada escenario
Hasta la notaría no nos entregas dinero. El primer euro lo pagas el día que la vivienda ya es tuya y la escritura está firmada, así que no manejamos cantidades a cuenta durante la obra ni las necesitas avaladas. En cada escenario de ruptura, el contrato dice qué ocurre y en qué plazo.
| Escenario | Qué pasa con la vivienda | Qué pasa con tu dinero |
|---|---|---|
| Tu banco deniega la hipoteca | Se queda en nuestro balance y la ponemos a la venta. | No nos has entregado nada hasta ese momento. [PENDIENTE: régimen de devolución de la prima de opción de compra, si el contrato tipo finalmente la incluye] |
| La tasación no alcanza el precio firmado | Sigue siendo nuestra. | El precio no sube y tú no pones la diferencia. |
| Cambias de idea por decisión propia | Nuestra, y la vendemos a un tercero. | [PENDIENTE: qué ocurre con la prima en caso de desistimiento voluntario, según el contrato tipo] |
| Nos retrasamos sobre el plazo del contrato | Nuestra hasta la escritura. | Penalización a tu favor. [PENDIENTE: importe de la penalización por cada semana de retraso] |
| La obra se encarece | Nuestra. | No te afecta. El precio está cerrado desde antes de comprarla. |
| Aparece un defecto después de la escritura | Ya es tuya. | Lo reparamos nosotros con cargo a nuestra responsabilidad como promotores. |
Escenarios de funcionamiento del modelo, no oferta contractual. Lo que te obliga y lo que nos obliga es el contrato que firmes, y te lo entregamos completo antes.
Vicios de la reforma
Si aparece un defecto en la obra: la Ley 38/1999
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, fija tres plazos de garantía contados desde la recepción de la obra: 10 años por daños estructurales, 3 años por daños que afecten a la habitabilidad y 1 año por defectos de acabado. Nosotros ejecutamos la obra y te vendemos la vivienda, así que respondemos ante ti.
Los plazos están en el art. 17.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, y el mismo artículo añade algo que te conviene saber: el promotor responde solidariamente con el resto de agentes de la obra. Traducido: si falla una instalación, la reclamación nos la haces a nosotros. No te mandamos a discutir con el fontanero.
Todo lo que se instala va recogido en una memoria de calidades con marcas y modelos, anexa y vinculante en el contrato. Es el documento con el que puedes comprobar, el día de la entrega, que está puesto lo que se firmó.
[PENDIENTE: confirmar con el abogado si extendemos por contrato estos mismos plazos a las reformas que, por su alcance, no activan la Ley 38/1999, y decirlo aquí con todas las letras]
Solvencia
El seguro de responsabilidad civil
Un seguro es lo que convierte nuestra responsabilidad en dinero cobrable si un día la empresa no está. Por eso publicamos aquí la aseguradora, el número de póliza y el capital asegurado, en lugar de decirte que estamos asegurados y esperar que te fíes. Puedes pedirnos el certificado antes de firmar.
- Aseguradora: [PENDIENTE: compañía de la póliza de responsabilidad civil]
- Número de póliza: [PENDIENTE]
- Capital asegurado: [PENDIENTE: importe por siniestro y agregado anual]
- Seguro decenal de daños: [PENDIENTE: decidir si se aporta voluntariamente y publicar la póliza]
Las dos rupturas
Si tu banco deniega o si te echas atrás
Si tu banco deniega, la vivienda se queda en nuestro balance y la ponemos a la venta: tú no arrastras ninguna deuda ni ningún compromiso de compra. Si eres tú quien cambia de idea, con la vivienda ocurre lo mismo, y lo que pasa con lo aportado depende de la causa y está escrito en el contrato.
La diferencia entre los dos casos es deliberada. Una denegación bancaria por causa que no te es imputable no es lo mismo que un desistimiento voluntario después de seis meses de obra hecha a tu gusto, y el contrato tiene que distinguirlos por escrito y de forma inequívoca.
[PENDIENTE: redacción definitiva del régimen de devolución por causa, una vez el abogado cierre la figura contractual]
Sin rodeos
Preguntas que nos hacen con el abogado delante
¿Me garantizáis que el banco me dará la hipoteca?
No. No podemos garantizar la concesión de tu hipoteca: depende exclusivamente de tu entidad y de tu perfil. No somos entidad financiera ni intermediario de crédito y no intervenimos en tu préstamo en ningún momento.
¿Me garantizáis que la tasación alcanzará el precio?
No. La tasación la realiza una sociedad homologada e independiente y el valor lo fija el tasador, no nosotros. Si no alcanza, el precio firmado no sube y la vivienda se queda en nuestro balance.
¿Podéis subirme el precio si la obra se encarece?
No. El precio queda firmado antes de que compremos la vivienda y no se toca. El sobrecoste de obra lo asumimos nosotros, y ese traslado de riesgo es exactamente lo que nos compras.
¿Y si os quedáis a medias de la obra?
La vivienda es nuestra hasta la escritura, así que el riesgo de obra inacabada es nuestro y tú no has puesto dinero en ella. Lo que puedes exigirnos si nos retrasamos está escrito en el contrato.
¿Qué pasa si aparece un defecto dos años después de mudarme?
Respondemos nosotros. La Ley 38/1999 fija plazos de garantía de 10 años para daños estructurales, 3 años para los que afectan a la habitabilidad y 1 año para defectos de acabado, contados desde la recepción de la obra.
¿Qué impuestos y gastos tengo que pagar yo?
Los de cualquier compraventa de vivienda: el impuesto que corresponda a la operación, notaría, registro, gestoría y la tasación. Ninguna hipoteca los cubre. Te entregamos el importe exacto de tu caso por escrito antes de firmar. [PENDIENTE: cuadro fiscal detallado, bloqueado hasta el dictamen del asesor fiscal]
¿Puedo llevarle el contrato a mi abogado antes de firmar?
Por favor, hazlo. Te entregamos el contrato completo antes de firmar y con tiempo para revisarlo con quien tú quieras. Si algo de esta página no aparece en él, dínoslo.
¿Sois una agencia inmobiliaria?
No. Compramos, reformamos y vendemos vivienda propia. No intermediamos entre terceros, no cobramos comisión de ninguna entidad financiera y no gestionamos hipotecas.
Normativa citada
De dónde sale todo lo anterior
Ninguna de las afirmaciones legales de esta página es interpretación nuestra: todas salen de cuatro normas que puedes leer entera cada una en el Boletín Oficial del Estado. Si tu abogado encuentra que hemos leído algo mal, escríbenos y lo corregimos en esta misma página.
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación — plazos de garantía y responsabilidad de los agentes (art. 17).
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario — evaluación de solvencia (art. 11) y tasación independiente (art. 13).
- Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles — valor hipotecario y tasaciones con condicionantes (art. 9).
- Real Decreto 515/1989, de 21 de abril — información obligatoria en la compraventa de vivienda: lo que dice esta página nos es exigible aunque no figure en el contrato (art. 3).
Empecemos
Cuéntanos qué casa has visto
Te decimos en 48 horas si la operación sale, cuánto costaría en total y cuánto tendrías que poner. Y si no te sale a cuenta, te lo diremos igual.
Gratis, sin compromiso, y si no te conviene te lo decimos.